Kategorier
Lysekils kommun

Utsiktsberget – exproprieringen

1994 exproprierade kommunen Utsiktsberget

Uppdaterad 2015-09-07

Varifrån kommer den mark som Lysekils kommun säljer för att exploatera Utsiktsberget? Sanningen är att området bara har varit i kommunens ägo sedan 1994. Kommunen exproprierade då hela området av en privat person, Ellen From.

Politikernas syftet var att se till att Lysekil kunde erbjuda billiga tomter och ett rekreationsområde för kommuninvånarna. Motivet var också att kunna göra ny infart till Fiskebäckskil. Kommunens pris för området blev 750.000 kr. Av de viktiga planerna hände inget på över 20 år. Nu säljs marken till högstbjudande –  47 miljoner. PEAB i sin tur kommer att sälja tomterna vidare till fler dubbelt belopp.

Det tragiska i denna historia är detta det inte slutar här. Kommunen vill ta ytterligare mark av familjen From. Både för en vägsträckning som man redan tagit mark för 1994, fast på då på ett annat ställe. Och även ett område med med en talldunge.

Bakgrund

Under slutet av 80-talet exproprierade Lysekils flera markområden av Ellen From. Ett område kallas nu Utsiktsberget och som PEAB planerar att bygga 175 hus på. Det var många turer innan kommunen till slut för  750.000 kr kunde ta över marken. VästNytt’s inslag, nedan, ger en liten inblick i alla turerna.

[blockquote]Med facit i hand fanns det ingen grund för en expropriation[/blockquote]

Det var inte det att Ellen From emotsatte sig en exploatering av området, tvärt om. Genom alla år har det sålts tomter från området så att Fiskebäckskil har kunnat expandera.

Kommunens behov var heller inte så stora har det visat sig då inget gjorts på över 20 år. Så varför var det så viktigt att expropriera området och till och med utöka det området som exproprierades? Med facit i hand fanns det ingen grund för en expropriation. Det fanns bara skisser som inte ledde till något.

VästNytt 1989

VästNytt gjorde 1989 ett längre reportage om hur det hela gick till. Dåvarande Kommunalrådet Stig Nilsson (s) menade att syftet var “det ärliga uppsåtet att skaffa sig mark för rekreation och boende för ett rimligt pris för våra komuninvånare”. Objektivt kanske kan man förstå kommunens tanke, men samtidigt inte. Allt var bara skisser.

Nu när marken säljs till högst bjudande och med en god förtjänst 46 miljoner, känns det som något är väldigt fel – igen.


Västnytt 1989 – Exproriering

Vad var syftet med exproprieringen?

När exproprieringen skedde var det en stor framtidstro i Lysekil tack vare etableringen av Scanraff i Brofjorden. Nya exprpriationslagar kom också vid samma tidpunkt. Kommunen motiverade med argumentet att de ville skaffa sig mark för rekreation och boende för ett rimligt för kommuninvånarna. Fiskebäckskil behövde också en ny infart.

Först av det bara ett mindre område

Först var det bara ett område på norra sidan om Kristinebergsvägen (det området som hade detaljplan) som var aktuellt att expropriera. I kommunens inlaga från 89-03-20 framgår det att kommunen vill expropriera ett större område. Det kravet kom efter att förhandlingarna med Ellen From strandat.

En anledning till problem med förhandlingarna var att Ellen ville behålla sitt eget hus samt att hon ville stycka av och behålla ett par tomter till sina barn. Det var också diskussioner om priset på marken.

89-06-20 utdrag

Det stora behovet som komunnens konsult, Conrad Stangdell skrev om grundade sig i en skiss som kommunen gjort 1987. Det fanns inget planförslag och togs inte heller fram något.

Ny infart – enda möjliga då, fast inte nu

Infarten till Fiskebäckskil behövde göras om för att kunna utveckla Fiskebäckskil och Kristineberg. Det var en annan motivering till exproprieringen.

Planerna 87-08

Kommunen skriver 90-01-29 att “den enda möjliga vägsträckning” gick över Ellen Froms mark, upp över berget. Ser man på den tomt som Ellen fick behålla, är den anpassad för att vägen skulle dras ovanför den. Den tänkta sträckningen syns på en skiss över området och på planförslag från 09-10-01.

[one_third]87-02-27 infart utdrag[/one_third] [one_third]09-10-01 infart utdrag[/one_third] [one_third_last]tomtkarta utdrad[/one_third_last]

Planerna nu – efter PEABs anbud

[one_half]Nu är inte den sträckningen längre den “enda” möjliga, PEAB och kommunen istället vill bredda den befintliga infarten. Vilket leder till att mark behöver tas från familjen From en andra gång för att samma ändamål.

PEAB och kommunen motiverar ändringen av förslaget från 1990-talet med att det skulle ta bort ett flertal byggrätter. Det är också dyrt att bygga en ny vägsträckning. Istället kommer man att bredda vägen.

Det gjordes ingen trafikutredning 1990

Kommunen gjorde ingen trafikutredning 1990. Kommunen konstaterar att det är den enda möjliga vägsträckningär över Ellen Froms mark.

2013 gjordes en trafikutredning som undersökte flera olika alternativ. På 12 sidor diskuterades alternativen och ett förespråkades. Hade kommunen gjort en liknande utredning 1990, hade inte kommunen behövt expropriera delar av Ellen Froms mark för en sträckning som inte blev av.

Övrigt

I kartan ovanför finns ett område som är ljusgrönt med texten 1:543. Det är den del vill kommunen ta i anspråk för att skydda en tall dunge. Idag ägs den marken av familjen From.[/one_half] [one_half_last]15-08-07 infart utdrag[/one_half_last]

Värderingen av området

Värderingen av området vid expropriationen är en historia för sig. En del framkom i reportaget från VästNytt. Det finns även dokument längst ner på denna sidan.

Intressent är hur värdet stigit genom åren. Om kommunen kan få 47 miljoner när de gav 750.000 kr, är det en bra affär. Nästan äckligt mycket med tanke på vad de utsatt Ellen From för. PEAB kommer kunna sälja tomterna för mycket mer. Läs mer på sidan om värdering av marken.

Kommunen fick ner värdet på 90-talet

För att få lägre värde på en del av marken som hade detaljplan lyfte kommunen helt enkelt bort detaljplanen, fast bara tillfälligtvis. Marken blev då inte kvartersmark, med högt värde utan råmark, men lågt värde.

Nu klämmer PEAB åt kommunen

PEAB har gjort om förslaget på detaljplan som låg till grund för deras anbud. Då behöver viss mark av området tas i anspråk för bla. breddning av väg, men även som kompensation för annan mark som tas i anspråk.

För PEAB är priset för råmark inte intressant, utan PEAB skriver att man förutsätter att den mark som behöver köpas tillbaka “värderas som fullvärdig kvartersmark”.

Kanske kan PEAB klämma till kommunen mer

Anbudet och förfarandet runt det är lite underligt. I PEABs anbud ingår det att kommunen skall lösa in Familjen Froms tomt med det gamla huset (1:543) . Anledningen var att den nya infarten till Fiskebäckskil skulle gå där. Kommunen har accepterat PEABs anbud, trots att det var orent.

Eftersom infarten blir på ett annat ställe har det inte varit aktuellt att lösa in 1:543, men likväl finns det ett avtal på att det skall ingå i PEABs köp. Inget annat avtal har hittats som säger emot att det är så.

Ellen From skulle betala rättegångskostnader

När Ellen From överklagade ett av kommunens beslut ansåg kommunens konsult, Conrad Stagnell, att Ellen skulle stå för kommunens rättegångskostnader. Han ansåg att Ellens överklagan var ett “okynnesbesvär”.

Tingsrätten gav kommunen smäll på fingrarna

Tingsrätten avslog kommunens yrkande med hänvisning till att “en sakägare inte kan åläggas betala kostnader i denna typ av ärende enligt 16 kap, 3 § fastighetsbildningslagen”.

Tar en politiker sitt ansvar efter sin mandatperiod?

Under sin mandat period driver politiker igenom beslut som de tror på och argumenterar hårt för. Beslut som bygger på ideal och ideologier för ett bättre samhälle. Vad händer när de lämnat den politiska-arenan och det som de stridit för hanteras på ett helt annat sätt av nuvarande politiker.

Vad känner de politiker som var med 1990 inför beslutet att sälja området till en exploatör för högstbjudande när de själva hade “det ärliga uppsåtet att skaffa sig mark för rekreation och boende för ett rimligt pris för våra kommuninvånare”.

Kommunalråd Stig Nilssons i Västnytt 1989 (utdrag)

Reporter: Är det rätt tycker du med den makt fördelningen som är idag mellan den enskildas intressen och det allmänas

Stig Nilsson: Ja, jag tycker det. Det är i allra högsta grad rimligt att kommunen har en så här rejäl chans att kunna tillgodose det allmänna och då kan jag i och för sig ha förståelse för att man i många lägen tycker att kommunen far fram som en buffel men det är ändå i det ärliga uppsåtet att skaffa sig mark för rekreation och boende för ett rimligt pris för våra kommuninvånare som det handlar om.

Reporter: Men om du var fastighetsägaren, om du var Ellen From, skulle du vilja bli behandlad på det viset?

Stig Nilsson: Jag har svårt att bedöma det för jag har inte personligen inte träffat Ellen From det är möjligt att jag skulle kunna bli lika besviken, men det är svårt att svara på den frågan hur jag skulle vilja bli behandlad. Jag har, vet du, en helt annan utgångspunkt — jag jobbar politiskt och känner samhällets behov på ett annat sätt och har lite mer förståelse för det här än kanske en privatperson har som, vad vet jag, kanske är helt ointresserad utav det här spelet.

Vad säger politikerna nu om exproprieringen?

Stig Nilsson var engagerad i expropriering och gick hårt ut med argument att det är OK att köra över den enskilda för samhällets bästa.

När han nu frågades hur han såg på utvecklingen vill han inte kommentera utvecklingen. “Jag vill inte ha några synpunkter på det som händer nu”, “Jag är inte i den belägenheten att jag vill yttra mig om vad dagens kommunpolitiker”, “Jag vill inte vara en bricka i det här spelet”.

 

[toggle title=”Sammanfattning av de flesta turer kring området – Gården Lyckan” open=”false”]

1922
Lars Matsson köper gården 1:7 av sjökapten Bengtssons änka.

1926
Ellen Mattson född på Lyckan

1956
Ellen Mattson övertar gården då hennes far dör.

1957
Kommunen behöver en vattentäckt. Ellen säljer en tomt till kommunen.

1966
Överenskommelse med kommunen om att sälja ett område for ny landsväg och busshållplats. Ladugården fick rivas.

1967
Strandområdet sålt till Skaftö kommun för utbyggning av hamn och upplag av fritidsbåtar.

1979
Kommunen köper ut andelsägare i samdelägarförening för etablering av kommunal brygga.

1985
Förslag till Stadsplan for Fiskebäckskil norr om Kristinebergsvägen.

1987
Kommunen kommer med värdering av området 1:7 norr om Kristinebergsvägen som inte är acceptabelt.

1987
Mark Consult, Ellens ombud, värderar till andra summor.

1988
Diskussion med kommunen om möjliga lösningar.

1989
Hilma Mattson dör. Lysekil kommun söker om expropriering av hele 1:7 inklusive Ellen Froms hus. Kommunen kommer med värdering av hela området 1:7 som inte är acceptabelt. Det blir nu två diskussioner: Norr och söder om Kristinebergsvägen.

Den norra hanteras speciellt då det redan finns en stadsplan som gör att området är mycket mer värt då det är kvaretsmark (dvs mark som är planlagd). Kommunen lyfter bort stadsplanen och marken blir billig råmark.

1989
Alla diskussioner med kommunen strandar.

1990
Ellen From får avslag på avstyckning av tomter.

1990
Ansökan om expropriation inlämnad för 1:7, undantaget Ellen Froms hus med ”lämplig tomt”.

1991
Möte om ersättning. Stor avstånd mellan parterna.

1992
Huset med omkrinliggande mark blir 1:543. Tomten är utformad så att det skall vara möjlig att anlägga en ny infart till Fiskebäckskil och Kristineberg.

1993
Kommunen kommer med två förslag till avtal. Ett för norr om Kristinebergsvägen ett för söder om Kristinebergsvägen .

1994
Avtal undertecknas. Ett exploateringsavtal for området norr om Kristinebergsvägen (tomter som ersättning) och ett förlikningsavtal för området syd (pengar som ersättning).

1994
Förlikningsavtalet syd vinner laga kraft

1997
Detaljplan for området norr om Kristinebergsvägen antas.

[/toggle]

Dokument

Kategorier
Lysekils kommun

Evensås – ett varnande exempel på markarbeten

Evensås – ett varnande exempel på markarbeten

[rev_slider evensås]
Under arbete 15-08-09

Bild-1
Evensås före sprängningarna
Bild-2
Evensås efter sprängningarna
Evens-pa-Utsiktsberget
Utsiktsberget är mycket större än Evensås

Att det har varit omfattande sprängningar i Evensås kan alla som varit där vittna om. Ett besök på platsen är som att gå i ett månlandskap. Sprängsten överallt och en enorm hög med makadam som har framställts av krossat berg.

Bara för det är mycket behöver inte betyda det är för mycket, men i detta fallet är det så. Detaljplanen och genomförandeplanen beskriver hur markarbetena skulle ha utförts. Det var inte så det blev. Om det inte finns någon kontroll på hur arbetet utför kan det som låter så bra i ett dokument inte vara värt något.

Lita inte på fagra ord i dokumenten

Det är inte tjänstemännens fel som tar fram dokumenten att det inte blir som de föreskriver. Felet ligger i att det inte följs upp. Att exploatören gör som han vill ändå.

I fallet Evensås är det försent och då var det ende ett litet företag som var exploatör som kommunen tagit i örat. För fritidsområdet Utisktsberget är det jätten PEAB och dessutom 47 miljoner på spel. Vad har kommunen att sätta emot då?

Vad säger dokumenten och verkligheten?

Detaljplanen har vunnit laga kraft 2012-01-19. Det finns flera styrande handlingar i vilka det beskrivs hur markarbetet skall utföras.

[mini-icon icon=”file”] Evensås_Planbeskrivning-LagaKraft-120119
[mini-icon icon=”file”] Evensås_Genomförandebeskrivning-120119
[mini-icon icon=”file”] Evensås_Illustrationskarta-120119
[mini-icon icon=”file”] Evensås  Plankarta-120119
[mini-icon icon=”file”] Evensås_Sektioner-120119

Detaljplanen

Följande är hämtat ur detaljplanen

Berget lutar i huvudsak mot havet i väster. Planens idé är att bygga på det lutande berget med så små markingrepp som möjligt men med hänsyn tagen till nödvändiga anpassningar för tillgänglighet och valsystem. Bostadshusen föreslås följa bergets lutningar. Många av husen byggs tvärs bergets lutning med gavel mot sjön och med en naturlig suterrängvåning som följd av detta.

Med flack taklutning med sedum, takpapp eller plåt, gärna zink-plåt eller motsvarande på taken, tillsammans med t ex järnvitriolbehandlade fasader av trä underordnar sig eller ansluter denna bostadsgrupp till det grå berget från sjösidan sett.

Genomförandebeskrivnigen

I genomförandebeskrivningen står mycket, även vad som gäller för markarbetena.

Under byggtiden skall området säkras med tydliga markeringar eller avspärrningar. Vattenföring och vattenkvalitet i den lilla dammen måste säkras. Schaktmassor och annat material får inte placeras så att det påverkar de två dammarna inom planområdet.

De hus och tomter som anläggs i sluttningarna skall utformas på ett sådant sätt att inte onödiga fyllnadsmassor används för att slänta av sluttningarna. Detta för att skydda sluttningarna som är en del av områdets karaktär och för att inte påverka de miljöer som de vegetationsbeklädda sluttningarna och branterna erbjuder för den större vattensala- mandern och andra i området förekommande arter.

Plankartan

I plankartan står vad som gäller för markarbetena. Plankartan visar vad som får byggas var, takvinklar och mycket annat. På plankartan finns det angivet markens nuvarande höjd, föreskriven höjd och högsta totala höjd.

Nuvarande marknivå ska i möjligaste mån bibehållas och höjdsättning av mark samt
grundläggning av byggnader ska ske så att stora och för området främmande slänter undviks. Ursprunglig hällmarkskaraktär ska i möjligaste mån bibehållas.

Jämförelse med verkligheten

Delar av plankartan och detaljplanen har jämförts med fotografier tagna på platsen samt med flygfoton.

Minimera ingreppen

Planens idé är att bygga på det lutande berget med så små markingrepp som möjligt.

[one_half]Evensas modell[/one_half] [one_half_last]DCIM100GOPRO[/one_half_last]

Bilderna visar modellen som finns i detaljplanen och hur verkligheten ser ut idag. Alla sluttningarna är bortsprängt och har byggts upp med sprängsten

… underordnar sig eller ansluter denna bostadsgrupp till det grå berget från sjösidan sett

evensas havet

Vy från havet, ett stort sår i berget. Inget hällar kvar mellan husen.

Marknivån

[one_half]
evensas_hojder
[/one_half][one_half_last]Utdraget från plankartan till visar tomter – gult, natur – grönt och väg – vit. Vägen är bra att se hur väl reglerna följts. Ovanför ordet “NATUR” står det +38.0 på vägen. Vägens högsta höjd får inte vara högre än 38 meter. Höjdkurvan visar att det är 38 meter över större delen. En del är på 39 meter.

Vägen borde ligga på nuvarande marknivå. Viss del har fått plansprängas. Vad visar ett foto från platsen?
[/one_half_last]

[one_half]IMG_3281

[/one_half] [one_half_last]IMG_3282

[/one_half_last]Fotografierna är tagena stående vid “R” i “NATUR” i riktning mot +38.0. Det syns tydligt att vägen är mycket högre än marknivån, minst en meter över.

De skyddsvärda områdena skulle säkras med tydliga markeringar eller avspärrningar. På fotografierna finns det inget av det.

Generellt verkar det som om marknivån är högre än den föreskrivna. Inga höjdmätningar har kunnat göras. Om höjderna skulle vara högre än det föreskrivna kan det innebära problem med husens byggloven eftersom de har en högsta höjd.

 Slänterna

I genomförandebeskrivningen och på plankartan står det

sluttningarna skall utformas på ett sådant sätt att inte onödiga fyllnadsmassor används för att slänta av sluttningarna stora och för området främmande slänter undviks

[one_half]

IMG_3287[/one_half][one_half_last]IMG_3273

[/one_half_last]

På den bifogade bilden kan man ner i vänstra kanten se hur stenmassor har kommit in i det skyddade utrymmet på insidan av kurvan.

Mer bilder finns på sidan: Bilder från Evensås

evensas sprängningevensprangningjuni

Kategorier
Lysekils kommun

Diarieförda dokument – Listor och dokument

Diarieförda dokument

Listor

Utdrag (tom 2014-07-31) ur kommunens diarieförteckning över dokument som överensstämmer med nedanstående sökord. Kopior av dokument lämnas ut av Lysekilskommun.

Lista Utsiktsberget

[mini-icon icon=”file”] Diarie Sökord Utsiktsberget

Lista Evensås

[mini-icon icon=”file”] Ej klar

Lista Södra Stockevik

[mini-icon icon=”file”] Diarie Sökord Södra Stockevik

Diarieförda dokument – utdrag

Utsiktsberget dnr LKS 2009-397

Under detta nummer diarieförs handlingar rörande Utsiktsberget. Det finns dock dokument som diarieförts under andra nummer eller inte diarieförts alls.

2015 – del av diarieförda dokument (några är från 2014, men diarieförda 2015)

15-01-13 Återkoppling arkeologi Utsiktsberget- vidare efter arkelogisk utredning S
14-10-10 Ansökan om upphäva strandskydd S
15-05-04 Budget MKB S
15-06-24 KLU beslut om granskning av detaljplan Utsiktsberget S
14-05-08 Minnesanteckningar 2014-05-08 S
14-10-01 Naturvärdesutlåtande S
14-05-13 Tillägg av förtydliganden S
15-06-11 TJS Beslut om granskning av detaljplan Utsiktsberget S
15-03-20 Överklagan av beslut om upphävande av strandskydd S

Kategorier
Allmänt Lysekils kommun

Markvärdet på Utsiktsberget har ökat med 3 900 %

Otroliga 3 900 % på 20 år

Uppdaterad 2014-08-04

Kommunen kom över större delen av marken för PEABs fritidshusområde Utsiktsberget genom en expropriation 1994. Syfet var enligt kommunalrådet Stig Nilsson att “skaffa sig mark för rekreation och boende för ett rimligt pris för våra kommuninvånare”. Ett syfte var också att göra en ny infart till Fiskebäckskil. Nu är syftena bortglömda och kommunen säljer marken till högstbjudande. (Läs mer på sidan om exproprieringen)

Värdering av mark

1957

Skaftö kommun värderar en bit mark på ca 1000 kvm som ligger inom det senare exproprierade området, till 1 kr/kvm.

1986

Kommunen köper en tomt på 1882 kvm intill det område som senare skall exproprieras. Priset är 135 000 kr. Per kvadratmeter blir det 71 kr/kvm.

1994

[one_half]1994 exproprierades stora markområden av Lysekils kommun som Ellen From ägde. Lysekils Kommun värderade marken och kom med ett första erbjudande om 25 öre kvadratmetern. Ironiskt då Skaftö kommun 37 år tidigare värderat samma mark till 1 kr/kvm.

Tas hänsyn till inflationen motsvarar 25 öre 1957, 8,9 kr i 1994-års värde och 11 kr i  2011-års värde.

Efter en lång kamp löstes marken ut av Ellen From för 750 000 kr dvs 4,4 kr/kvm. Hälften av vad värdet var 37 år tidigare och 20 gånger mindre än vad kommunen betalade för en tomt åtta år tidigare.

[/one_half] [one_half_last]

varde_mark_diagram

[/one_half_last]

2011

[one_half]

2011, knappt 20 år senare väljer Lysekils Kommun att sälja marken på Utsiktsberget till högstbjudande. Budet som vann var på 47 miljoner kr. Det ger ett kvadratmeter pris på 214 kr mot de 6 kr (värdet 2011 av 4,4 kr).

Omräknat till med hänsyn till inflation gör kommunen en vinst på 3863% (39 gånger det kommunens insats). Enligt SCB så har värdeökningen på mark under samma period varit 300% (3 gånger insatsen).

[/one_half][one_half_last]

varede_tabell

[/one_half_last]

[box style=”1 “]Har Lysekils Kommun gjort det perfekta rånet? Helt enligt lagen, men ändå moraliskt och etiskt förkastligt.[/box]

Markens värde ökar ännu mer

När PEAB senare säljer sina tomter blir det en del mark över som man inte får betalt för. Trots det kommer höga tomtpriser ge PEAB tillbaka flera gånger sin insats på 47 milj.

Skall man som exploatör ha något moraliskt ansvar för hur säljaren kom över marken?

*) Omräknat av SCB med inflationen ger att 1 kr 1960 motsvarar 8,9 kr 1994

Kategorier
Allmänt Lysekils kommun

Vad är ett fritidshus? – Vad får man bygga på Skaftö?

Vad är ett fritidshus – Vad får man bygga på Skaftö?

Uppdaterad 2014-07-09
Det är intressant med ord som används i olika sammanhang och som är självklara. Börjar man fundera på vad ordet betyder inser man att det är väldigt oklart. För att hushålla med våra naturresurser skall det i princip inte byggas fler fritidshus på Skaftö. Men vad är ett fritidshus?

Varför är frågan intressant?

För stora delar av Bohuslän finns restriktioner i Miljöbalken för utbyggnad och användning av  markområden. Lysekils kommun och Västra Götalands Länsstyrelse hänvisar till undantag i miljöbalken där deras tolkning ger att restriktionerna gäller för fritidshus, men inte åretrunthus.

Genom en kartläggning var den tolkningen kom ifrån visade att att tolkningen inte var korrekt. Klart är att fritidshus betyder olika i olika sammanhang. Myndigheter och lagstiftare använder definitioner som är avsedda för ett område i helt andra områden.

Följdfrågor

Tolkningen av termen “Fritidshus” gav ett svar, men gav också följdfrågor. Hur tolkar och följer Västra Götalands Landsting och Lysekils kommun Miljöbalken kap 4? Delvis finns svaret att finna på denna sida. En sida om det är på gång.

Sammanfattning av olika tolkningar

För att göra en sammanfattning kontaktades myndigheter, privata företag och högskolor. Sökning på internet gav en allmän bild av tolkningen av fritidshus.

Allmänna uppfattningen

Efter en genomgång av den allmänna uppfattningen är och forskares syn på fritidshus är slutsatsen att det är inte husens standard som avgör om det är ett fritidshus eller inte. Det är vad huset används till som är det avgörande, ett hus som används delar av året (på fritiden) är ett fritidshus oavsett om det är en koja, slott eller permanenthus. Ett helårshus kan alltid vara ett fritidshus, men ett fritidshus kan inte alltid vara ett helårshus

Lagstiftningens tolkning

Lagstiftningen är oklar på tolkningen av “fritidshus”, men BBR 20 hänvisar till Plan- och byggtermer 1994 från AB Terminologicentrum TNC. TNCs definition av fritidshus är småhus som inte är inrättat för helårsboende”. På en fråga till TNC förtydligar Stefano Testi deras definition. Svaret visar att det är standarden som är avgörande “Det viktiga här är att det inte är inrättat för helårsboende. Är det inrättat för helårsboende så är det per definition något annat än ett fritidshus. Och då finns det egentligen ingen anledning att kalla det för ett fritidshus.” Ett fritidshus har lägre standard än ett helårshus

Miljöbalken

I Miljöbalken 4 kap 4 § står det: “Inom kustområdena och skärgårdarna från Brofjorden till Simpevarp och från Arkösund till Forsmark, utmed Gotlands kust, på Östergarn och Storsudret på Gotland samt på Fårö får fritidsbebyggelse komma till stånd endast i form av kompletteringar till befintlig bebyggelse.”

TNCs definition om att ett fritidshus är ett hus som inte uppfyller helårsstandard ger exploatörer ett kryphål att om man bygger hus med full standrad, helårshus så är det inget fritidshus. Därmed kommer man runt miljöbalken. För den känsliga miljön kan det inte spela roll om vattenhushällningen är bra eller inte. Syftet med miljöbalken är att endast tillåta exploatera av känsliga miljöer ifall samhället växer med bofasta. Till saken hör att moderna “fritidshus”  i princip alltid byggs med helårsstandard.

Aktörers syn på “fritidshus” och vad som får byggas

Hur ser de olika aktörerna på termen “fritidshus”. En kartläggning har gjort genom att både läsa på hemsidor och genom direktkontakter. Nya ord dyker upp allt eftersom: fritidsboende, fritids ändamål, sommarhus …

Boverket

Hur definieras ett fritidshus i bygglagstiftningen?

Det saknas en definition av begreppet fritidshus i byggföreskrifterna men begreppet används i Plan- och byggförordning (2011:338). En stor del av Boverkets befogenhet att skriva byggregler grundas på förordningen och därför använder vi begreppet fritidshus även i BBR. I avsaknad av närmare definition av en term i huvudförfattningarna eller i BBR hänvisar vi i avsnitt 1:6 BBR 20 till den betydelse som anges i Tekniska nomenklaturcentralens publikation Plan- och byggtermer 1994, TNC 95.

Plan- och byggförordning (2011:338) hänvisas det i två paragrafer till fritidshus. Fritidshus är undantagna egenskapskrav avseende energihushållning, vattenhushållning och värmeisolering I läsanvisningarna till BBR 20 och i Regelsamling för byggande, BBR finns det även undantag för fritidshus gällande tillgänglighetskravet

TNC

Plan- och byggtermer 1994, TNC 95  publikationen är från 1995. TNC är ett privat aktiebolag. Definitionen för fritidshus är av stor vikt för vad man får bygga på skyddade områden. Stefano Testi på TNC menar att Plan- och byggtermer 1994 är en fackordlista, tänkt att i första hand användas inom fackområdet i fråga.

Svensk term (rekommenderad): fritidshus
Definition: småhus som inte är inrättat för helårsboende
Anmärkning: Enligt PBL är fritidshus ett hus som i meddelat bygglov prövats som fritidshus eller uppförts som fritidshus enligt gällande planbestämmelser utan hänsyn till faktiskt nyttjande. Se Prop 1985/86:1, s 184.

Stefano Testi förstår problemet och menar att

Visst kan det vara så att Plan- och byggtermer kan behöva revideras, men eftersom definitionerna är framtagna tillsammans med sakkunniga inom fackområdet (plan- och bygg) så kan vi inte bara ändra. Det förutsätter att vi får ett uppdrag från företrädare för fackområdet, t.ex. Boverket.

 

Hur som helst så är definitionerna framtagna för fackområdet. Man kan inte använda en definition i en terminologisk ordlista eller termbank juridiskt. Det är lagar, förordningar och kommunala bestämmelser som reglerar vad som får och inte får byggas, inte en definition i en ordlista.

Regeringens propositiontill ny plan- och bygglag

Regeringens proposition 1985/86: 1 med förslag till ny plan- och bygglag

 “byggnadens standard och det faktiska använd­ningssättet beaktas vid bedömningen av om det är ett fritidshus eller inte.”

Fritidsboendekommittén 1981

En stor andel av de fritidshus som uppförs f.n. är av ett sådant slag att de bör bedömas som bostadsbyggnader i allmänhet, vilket också sker på många håll i landet.

Naturvårdsverket

Naturvårdsverkets Miljörättsjurist, Nils Hallberg gav en lång och utförlig redogörelse för Naturvårdsverkets syn. Nils Hallberg arbetar på Avdelningen för genomförande (G), Enheten för prövning och regelgivning (Gp) , Sektionen för samhällsplanering (Gps).

Det finns ingen regelrätt definition i miljöbalken på vad ett fritidshus är. Man kan dock av förarbeten och annat förmoda att den definition du anger nedan; ”småhus som inte är inrättat för helårsboende” även torde vara relevant i detta sammanhanget.

 

Tittar man i kommentaren till 4 kap. 1 § miljöbalken, så står följande att läsa (mina understrykningar ):

 

”Enligt andra stycket första meningen, som fick en ny lydelse den 1 juli 2001, skall skyddet för natur- och kulturvärdena, såvitt avser de områden som omfattas av 2–6 §§, inte hindra utvecklingen av befintliga tätorter eller av det lokala näringslivet eller för utförandet av anläggningar som behövs för totalförsvaret. Undantaget omfattar däremot inte nationalstadsparksbestämmelsen i 7 § eller i fråga om skyddet för de särskilda skydds- och bevarandeområden som avses i den nya 8 §.

 

Om det finns särskilda skäl, utgör enligt andra stycket andra meningen bestämmelserna i första stycket 2 och i 2–6 §§ inte heller hinder för anläggningar för utvinning av sådana fyndigheter av ämnen eller mineral som avses i 3 kap. 7 § 2 st.

 

Frågan är hur avvägningen enligt andra stycket skall ske. Bortsett från bestämmelsen om fyndigheter ger stadgandet ingen ledning för hur avvägningen mellan bevarandeintresset och exploateringsintresset skall ske.

 

Den motsvarande bestämmelsen i NRL innehöll inte heller någon särskild avvägningsregel. Det har dock gjorts gällande att de grundläggande bestämmelserna i 2 kap. NRL borde vara tillämpliga när undantagsregeln skulle tillämpas, eftersom syftet med 3 kap. NRL knappast var att ge ett svagare skydd jämfört med 2 kap.

 

Genom att NRL:s hushållningsbestämmelser har tagits in i MB måste rimligtvis balkens avvägningsregler tillämpas i undantagsfallen. Det betyder att de allmänna hänsynsreglerna i 2 kap. och de grundläggande hushållningsbestämmelserna i 3 kap. är tillämpliga. I fråga om vattenverksamhet gäller dessutom 11 kap. 6 och 7 §§. Vid tillståndsprövning enligt MB skall också 16 kap. 4–8 och 11 §§ gälla.

 

Med uttrycket ”utveckling av befintliga tätorter” avses enligt förarbetena förändringar av bebyggelse och anläggningar som behövs med hänsyn till en normal befolkningsutveckling, förändringar i bostadsstandarden, behovet av trafikleder, grönområden, service, sysselsättning etc. Med  ”utveckling av lokalt näringsliv” menas en tillväxt i befintliga näringsgrenar eller tillkomst av nya verksamheter i en omfattning som innebär att det finns tillräckliga sysselsättningstillfällen för befolkningen. Vid de bedömningar som görs när bestämmelsen tillämpas bör man enligt förarbetena också ta i beaktande den befintliga näringslivsstrukturen, tätortsstorleken etc. En utveckling av nya former av vattenbruk, liksom utveckling av småbåtsvarv m.m., anses t.ex. vara en utveckling av lokalt näringsliv inom kustområdena. Likaså anses utbyggnad av turistanläggningar, utveckling av viss fritidsbebyggelse i anslutning till jord- och skogsbruksföretag etc. ingå i begreppet lokalt näringsliv i flertalet av de berörda områdena.

 

Även anläggningar som behövs för totalförsvaret får komma till stånd inom områdena utan hinder av punkt 2 i paragrafens första stycke och 2–6 §§. Bestämmelsen tar enligt förarbetena sikte på nödvändiga anläggningar för vårt lands gränsförsvar, liksom på annan försvarsverksamhet där alternativ lokalisering inte kan väljas.

 

För att särskilda skäl skall anses föreligga för utvinning av fyndigheter av ämnen och mineral krävs enligt förarbetena, förutom att utvinningen är av riksintresse enligt 3 kap. 7 § 2 st., att den också är av mycket stor betydelse från näringspolitiska eller sysselsättningsmässiga utgångspunkter.”

 

Att bygga hus av ”helårsstandard”, för att sedan sälja dem som fritidshus, torde alltså inte fungera särskilt bra mot bakgrund av den prövning som enligt ovan ska göras mot 2 och 3 kap. miljöbalken – och då ställt i ljuset av att det (enligt kommentaren) ska röra sig om ”utveckling av befintliga tätorter” i form av ”förändringar av bebyggelse och anläggningar som behövs med hänsyn till en normal befolkningsutveckling, förändringar i bostadsstandarden, behovet av trafikleder, grönområden, service, sysselsättning etc”.

 

Det går alltså inte att kringgå de krav som uppställs för uppförande av fritishus i 4 kap. 4 § miljöbalken genom att enbart utforma/utrusta dem som åretrunthus. Även syftet/den reella användningen torde alltså spela in i sammanhanget.

 

Nils Hallberg, Naturvårdsverkets Miljörättsjurist

Länsstyrelsen i Västra Götalands län

Länsstyrelsens samhällsplaneringsenhets kommentar är att de ser “pragmatiskt” på Miljöbalken. Kustsamhällena i Bohuslän behöver fler boende oavsett om det är för hela året eller bara några veckor på sommaren. Signalerna från regeringen är också BYGG!

Hela texten kommer när intervjun är sammanställd. Nedan följer brev svar.

Karin Slättberg på länstytelsens Samhällsbyggnadsenheten har skickat in följande svar på frågan om fritidshus och vad som får byggas.

Det är riktigt att Länsstyrelsens uppgift är att bevaka att riksintressen enligt 3 och 4 kap miljöbalken inte skadas/tillgodoses. Det är i sammanhanget viktigt att observera att riksintressen är regler om HUSHÅLLNING, dvs mark och vatten skall användas för det/de ändamål som marken är bäst lämpad för. Det är INTE ett knippe sektoriella förordnanden eller reservat enligt 7 kap Miljöbalken, utan avvägningsregler där en tolkning av reglerna måste göras utifrån den situation man befinner sig i.

 

En bedömning görs alltså från fall till fall utifrån vad som föreslås och det anstår kommunen att beskriva i sin planering hur en föreslagen förändring förhåller sig till de utpekade värdena av riksintresse. Tyvärr är beskrivningen av de värden som utgör riksintressen inte glasklar och konkret entydig, en avvägning måste därför alltid göras efter bästa förmåga utifrån just hushållningsresonemanget. Den rapport jag skickade till dig är exempel på ett försök att precisera värdena i 4 kap området Bohuslän, men jag vågar påstå att det inte finns något planeringsunderlag på varken nationell eller regional nivå som möter alla typer av exploatering och ger svar svart på vitt, utan – som jag skriver – en avvägning måste göras i varje enskilt fall. Se dock kommunens skyldighet ovan. Översiktsplanen är en viktig arena för att behandla och föra dialog mellan stat och kommun i strukturfrågor och total omfattning av exploatering i förhållande till bl a områden av riksintresse.

 

Jag vill också upplysa om att med nyligen genomförda förändringar i bostadsförsörjningslagen och PBL har bostadsbyggande (ej definierat om det är helår eller delår) blivit ett uttalat allmänt intresse. Det är också en tydlig politiskt målsättning på nationell nivå att möjliggöra ett ökat bostadsbyggande i landet. Länsstyrelsen är statens förlängda arm och har även uppgiften att tillse att den nationella politiken/nationella mål får genomslag. Därtill skall kommunernas planmonopol som lagfästs i PBL respekteras. Är du vidare intresserad, så kan jag också hänvisa dig till Riksrevisionens rapport ” Statens hantering av riksintresse – ett hinder för bostadsbyggande” RIR 2013:21. Utan att lämna något omdöme om denna rapport, så ger den en annan dimension av frågan.

 

Med detta vill jag understryka vikten av ett nyanserat avvägningsresonemang i enlighet med Länsstyrelsens breda uppdrag och roll enligt PBL och Miljöbalken.

 

Tillsammans med den rapport jag sände dig är nog detta det svaret jag har möjlighet att ge. I övrigt hänvisar jag till Länsstyrelsens yttrande i enskilda ärenden enligt ovan.

 

Karin Slättberg, Samhällsbyggnadsenheten, Länsstyrelsen i Västra Götalands län

Följdfråga: Hur tolkar Länsstyrelsen “normal befolkningsutveckling” som ändå är en viktig formulering i förarbetet till Kap 4?

Din fråga är relevant, men med hänvisning till mitt första svar, så är det alltså många perspektiv som skall vägas in vid bedömning av lämplig markanvändning och Länsstyrelsen är långt ifrån ensam i att göra bedömningen om vad som kan vara en ”normal befolkningsutveckling”. Mål om tillväxt på regional och nationell nivå är t ex ytterligare av mål som kan nämnas och som skall beaktas i planering.

 

Gällande din fråga om “normal befolkningsutveckling” är detta inte något vi ser kan ges ett entydigt svar, utan är en viktig fråga för kommunens översiktsplanering samt arbete med bostadsförsörjningsprogram. En bild av bostadsmarknadssituationen i länet får vi årligen genom den bostadsmarknadsenkät som genomför med ledning av Boverket, du kan nog hitta mer info på Boverkets hemsida.

 

Vår uppfattning är också att det finns en uttalad ambition att bygga så att det blir attraktivt för helårsboende, men att det ändå blir fritidshus på grund av marknadsläget och brist på möjligheter att styra detta, som jag nämnde för dig i telefon. Det finns också exempel på vissa kommuner i Bohuslän som ser delårsboende som ett möjligt alternativ, då de delårsboende ändå bidrar till att handel och service kan upprätthållas, men naturligtvis finns en gräns där man bygger bort värden. Detta är något vi har ständiga diskussioner om med berörda kommuner och internt på Länsstyrelsen. Jag råder dig att ta kontakt med Tillväxt Bohuslän (samarbetsnätverk Sotenäs, Lysekil, Tanum och Strömstad) genom att i först hand titta på deras hemsida. Man har där bl a gjort djupintervjuer med de delårsboende med hjälp av Umeå universitet. En av frågorna är vad som krävs för att de ska bli helårsboende.
http://www.tillvaxtbohuslan.se/delarsboende/

Länsstyrelsen i Gotlands län

GotlandsLänstyrelsen hade inte samma “pragmatiska” syn på miljöbalken som Västra Götalands Länstyrelsen.

Hela texten kommer när intervjun är sammanställd

Lysekils Kommun

Byggnadsnämndens ordförande, Bo Göthesson

Bohusläns Skärgårdsråd hade träff 2014 i Grundsund med Riksdagsledamöter. Bo Göthesson (s) ställde en fråga om miljöbalken och dess efterlevnad i Bohuslän när det gäller bygglov. Hela mötet finns på en videofilm.

Bo Göthesson (s):

Jo, alltså enligt miljöbalken så anses Bohuskusten färdigbyggd med sommarhus.

 

Detta är inget som tillämpas i någon kommuns byggnadsnämnd idag. Därför att den lagen anses ha en underordnad betydelse. Och vad som händer är att nu, bla jag sitter och beviljar byggnadslov varje månad till nya sommarstugor längs kusten.

 

Hur ser ni riksdagsmän på det här. För man skjuter lätt över målet om man enbart diskuterar strandskydd och inte tar hänsyn till vad miljöbalken föreskriver.

Lars Tysklind (fp):

Kommunen har ju ansvar för PBL lagstiftningen precis som du var inne på och miljöbalken skall ju följas då. Det är egentligen det enkla svaret, det finns skillnad på om det är fritidshus eller någon annan typ av bostadshus det är samma regelverk som gäller.

Bo Göthesson (s):

Anser du att det tillämpas i Bohuslän?

Lars Tysklind (fp):

Ja, förhoppningsvis görs det. Man kan säkert hitta avarter på det också. Det är just där Staten och Länsstyrelsen kommer in som tillsynsmyndighet att de verkligen gör det.

Moderatorn:

Är du nöjd med svaret?

Bo Göthesson (s):

Ja, jag konstaterar vad svaret innebär, med det tillämpas inte så någonstans.

Samhällsbyggnadsförvaltningen, bygglovsenheten

Stadsarkitekt Mats Carlsson har skickat in hur  bygglovenheten vid samhällsbyggnadsförvaltningen ser på fritidshus. Tyvärr publicerades först en allmän reflektion om vad ordet “fritidshus” betyder enligt Svenska Akademins ordbok. Det kunde tolkas som Mats Carlssons syn på fritidshus vilket det inte är.

Helårshus och fritidshus ur bygglovenhetens synvinkel.

Bygglovs- samt byggtillsynshandläggning är en mer verkställande än planerande verksamhet. I denna verksamhet ingår dock prövning av nybildning av enstaka fastigheter för byggnation genom förhandsbesked för bygglov. Bygglov och byggtillsyn ska ske enligt gällande lagstiftning och regelverk, och enligt den redan beslutade översiktsplanen samt detaljplaner, utan något större utrymme för politiska styrningar. Bygglovbeslut tas oftast av tjänstemän på delegation. Planläggning av mark för byggnation är däremot en arena för politisk styrning och viljeyttring. Det är genom översiktsplan och detaljplaner som våra politiker uttrycker sin vision, och beslutar om allmän och specifik markanvändning i kommunen.

 

I bygglovs- och byggtillsynssammanhang är skillnaden mellan fritidshus och helårshus inte hur byggnaden används, utan till vilken standard den är byggd, och vad den har fått bygglov som. Byggnadsnämnden kan inte ingripa mot användning för helårsboende i en byggnad som fått bygglov som fritidshus, eller fritidsboende i en byggnad som fått bygglov som helårshus. Då användningssättet för båda sakerna är ”Boende”, görs ingen skillnad mellan olika periodicitet för detta boende. Taxeringsklassificerings- och mantalsskrivningsaspekter har ingen relevans i detta sammanhang.

 

Vid en bygglovsansökan utgår granskningen från vad den sökande har skrivit (kryssat i ruta på blanketten) att man anser att huset är. Ett nytt fritidshus får söder om Brofjorden tillkomma ”endast i form av kompletteringar till befintlig bebyggelse”, enligt miljöbalken 4 kap. 4 §. Vår tolkning av detta är att det endast kan bedömas som tillåtet med tillkommande fritidshus på lucktomter inom sådana äldre detaljplaner vilka upprättats specifikt för fritidshusbyggnation.

 

Bygglovsansökningar ska allmänt uttryckt prövas mot 2:a och 8:e kapitlet plan- och bygglagen, 3:e kapitlet plan- och byggförordningen, Boverkets Byggregler samt Boverkets Konstruktionsregler, i den omfattning som krävs. Frågor vilka redan avgjorts genom detaljplanereglering behöver inte åter prövas i bygglovsskedet. Har man genom detaljplan bestämt att ett område ska användas för bostadsändamål, prövas inte den allmänna lämpligheten för boende vid en bygglovprövning.

 

Fritidshus med högst två lägenheter behöver inte uppfylla kraven i Boverkets Byggregler avsnitt 3, Tillgänglighet, bostadsutformning etc., samt heller inte kraven i avsnitt 9, Energihushållning.

 

Frågan om helårshus i förhållande till fritidshus har komplicerats i och med introduktionen av de nya bygglovbefriade åtgärderna inom detaljplanelagt område, vilka börjar gälla den 2 juli 2014. Man får då bygga antingen en komplementbyggnad (vilken får användas till vad man vill) eller ett komplementbostadshus (vilket ska utgöra en självständig bostad) på upp till 25 m2 byggnadsarea, efter att man gjort en anmälan till byggnadsnämnden och först sedan man erhållit ett startbesked. Komplementbostadshuset ska enligt Boverket vara tillgänglighetsanpassat, men har lägre krav på energihushållning än ett helårshus.

 

Boverket menar, om jag förstått saken rätt, att ovan nämnda byggnader kan användas som fritidshus, oavsett vad detaljplaner samt lagar/bestämmelser i övrigt har att säga om saken. Granskningen av anmälan inför utfärdande av startbesked för denna komplementbyggnad/ komplementbostadshus ska inte ta hänsyn till efterlevnad av detaljplanen.

 

Ett bostadshus är i bygglovssammanhang ett bostadshus, oavsett om ägarna använder det för helårsboende eller fritidsboende. Skillnaden ligger i vissa funktionella utformningar, samt i nivån på vissa tekniska egenskapskrav.

 

Det kan även konstateras att de senaste decennierna har många helårshus i Lysekils kommun kommit att användas som fritidshus, och många hus vilka från början byggts som fritidshus används nu som helårshus. Detta är en utveckling som kommer att fortsätta, utan att det kan styras eller påverkas av kommunen.

 

Mats Carlsson, Stadsarkitekt, Lysekils kommun

Planarkitektavdelningen, Samhällsbyggnadsförvaltningen

Planarkitektavdelningen menar att det de i detaljplanen endast kan styra om det ska vara bebyggelse av helårsstandard eller fritidshusbebyggelse. Genom att ange att det skall vara helårsstandard motverkas fritidshusbebyggelse. I detaljaplanen går det inte att styra hur hus används. Om det är för deltid eller heltid. Det finns givetvis alltid en risk, menar Planarkitektavdelningen, att ny bebyggelse kommer att användas som fritidsbebyggelse, framförallt i en kommun som Lysekil.

PEAB

Henrik Persson, chef över avdelningen Småhus sedan årsskiftet, fick frågan till slut inom PEAB. Henrik är högsta ansvariga i projekt Utsiktsberget. Henriks svar är enligt Andres Hylén, chef bostadsutveckling, PEABs koncernens officiella tolkning av termen “fritidshus” .

Henrik menar att man bör även definiera orden fritid och hus.

När du inte jobbar har du fritid, vad heter det hus du bor i då?

Mer om PEABs syn kommer när texten är färdig och PEAB fått möjlighet att se den.

Högskolan

Ingrid Persson, Tekn. Dr, arkitekt SAR/MSA och lektor i fysisk planering vid Blekinge Tekniska Högskola har forskat i uppdelningen mellan fritidshus och permanenthus. Vi bad henne om hennes syn på hur Lysekils kommun tolkar termen fritidshus i miljöbalken och där igenom kommer runt restriktionerna.

Vad är ett fritidshus? Karlskrona 2014-06-27

Av Ingrid Persson, Tekn. Dr, arkitekt SAR/MSA och lektor i fysisk planering vid Blekinge Tekniska Högskola

I min avhandling Fritidshuset som planeringsdilemma från 2011 har jag analyserat frågan.

Avhandlingen Fritidshuset som planeringsdilemma är tillgänglig i fulltext på Blekinge Tekniska Högskolas hemsida

 

Min uppfattning är att en uppdelning mellan fritidshus och permanenthus är förlegad ur planeringssynpunkt. Det finns ingen koppling mellan hur miljöbalken (MB) och plan- och bygglagen (PBL) är konstruerad och hur människor i praktiken använder sina bostäder. Att ifrågasätta gränsdragningen mellan bostadstyper är dock kontroversiellt, eftersom ett ifrågasättande ”drar proppen ur” miljöbalkens hantering av 4 kap. områden. MB utgår från att fritidshusexploatering inom områden med hushållningsbestämmelser enbart ska ske i form av komplettering. För permanenta bostäder finns inte någon sådan begränsning. Det är sedan upp till varje kommun att bedöma vad som är fritidshus respektive permanenthus. Detta ställer som bekant till problem.

 

Lagstiftarna talar med kluven tunga, vilket går att upptäcka i förarbetena till grund för lagstiftningen. Å ena sidan finns det en föreställning att det inte är lagstiftarnas uppgift att bestämma hur människor använder sina bostäder. Å andra sidan finns det operativa anvisningar till den kommunala nivån vid hanterandet av frågan i praktiken. Det som gäller då är vilket ändamål som har angetts i bygglovet för varje byggnad. Om det inte går att klarlägga, så får i andra hand byggnadens standard och det faktiska användningssättet beaktas, vid bedömningen av om det är ett fritidshus eller inte (Persson, 2011, s.13-14).

 

Den nya plan- och bygglagen från 2010 (laga kraft 2011) har inte ändrat på dessa ovanstående förutsättningar. Efter remisshanteringen år 2010 tog regeringen tillbaka ett förslag på att införa en definition av fritidshusbegreppet direkt i lagparagraferna. Anledningen var att det med hänvisning till synpunkterna som kom in stod klart att fritidshusbegreppet var alltför brett och att standard, lokalisering och tillgång till teknisk och social service varierade kraftigt i praktiken, vilket gjorde definitionen verkningslös (Persson, 2011, s.145).

 

En ytterligare komplikation är det faktum att det inte behövs något bygglov för att ändra ändamål från fritidshus till permanenthus och omvänt. En kommun har därför svårt att veta vilka hus som i praktiken har omvandlats och när det har skett. Den som borde veta är skatteverket eftersom en fastighetsägare bara kan vara registrerad på en fastighet. Men det har visat sig tidigare att det också kan vara ett val av kommun med lägst skatt oavsett verklig bosättning (Persson, 2011, s. 100-101). Skatteverket kommer för övrigt att upphöra med sin typkodning av fritidshus respektive permanenthus år 2015. Alla småhus får samma kod eftersom skatteverket inte har något uppdrag att skilja på bostadsformer eftersom fastighetsavgiften är konstruerad på samma sätt för alla småhus.

 

Enligt plan- och bygglagen ställs inte samma krav på ett fritidshus som på ett permanenthus utan det förra kan ha ett enklare utförande till vissa delar. Men det är upp till byggherren att välja en lika hög standard som för ett permanentboende. Det finns alltså ingen övre gräns på utförandet av ett fritidshus bara en mer eller mindre indirekt nedre gräns. Rättstillämpningen försöker att precisera den nedre gränsen för vad som är att betrakta som fritidshus, men bortser från en övre gräns av förklarliga skäl (Persson, 2011, s.93). Utifrån EU-perspektiv finns det anledning att slå fast en nedre gräns för fritidshus utifrån krav på byggnadskonstruktioner.

 

I min undersökning av aktuella översiktsplaner i de nästan sjuttio kommuner, vilka innehåller kustområden med begränsningar enligt 4 kap. miljöbalken, visade det sig att kommunerna agerade mycket varierat. Det som var tydligt var att en liten men ökande andel kommuner ansåg att samma krav på standard skulle gälla för nybyggnad oavsett om bygglovet gällde fritidshus eller permanenthus. Anledningen tycktes vara en pragmatisk anpassning till hur människor faktiskt använder sina hus.

 

Det är dags att ifrågasätta lagstiftningens effektivitet. En strategi för hållbar utveckling bör utformas på annat sätt än att försöka upprätthålla en fiktiv gräns mellan bostadsformer. Jag har inte svar på hur detta bör göras, men lokaliseringsprövningen bör ha en avgörande betydelse för alla bostäder.

 

Min artikel “Second homes, legal framework and planning practice according to environmental sustainability in coastal areas: the Swedish setting” är under tryckning och kommer att publiceras inom kort i Journal of Policy Research in Tourism, Leisure and Event. Doi no 10.1080/19407963.2014.933228

Ingrid Persson, Tekn. Dr, arkitekt SAR/MSA

Wikipedia

På Wikipedia finns det följde definition.

Fritidshuslantställesemesterhussommarstuga eller sommartorp samt stuga kallas ett hus avsett att användas som tillfällig bostad under semester och annan fritid.

Sommarstuga avsåg i äldre tider det på en gård belägna särskilda boningshus som var oisolerat och som alla eller vissa av gårdens invånare flyttade över till på sommaren. Vintertid lämnades sommarstugan oeldad och användes ofta för förrådsändamål.

Här görs en skillnaden mellan fritidshus och sommarstuga (sommarhus) beroende hur de är isolerade och inte hur de används. Ett hus som är byggt för boende hela året kan vara ett fritidshus.

Övrigt

Avhandling 2011 – Fritidshus eller bostad?

Ingrid Persson Tekn. Dr, arkitekt SAR/MSA gjorde sitt doktorsavhandling på Blekinge Tekniska Högskola. Med åren, menar Dr Persson, att standarden på alla bostäder förändrats att de divegerar till en form. I tidningen Arkitekten 2011 finns en artikel om Dr. Persson.

[one_half]   Utgångspunkterna för att hushålla med naturresurser utifrån en funktionsuppdelning av bostäder är inte meningsfull.[/one_half] [one_half_last]

fritid bostad[/one_half_last]

[one_half]   Vad blir den logiska slutsatsen? I planeringen för hållbar utveckling behöver vi tänka nytt även i vår syn på bebyggelse![/one_half] [one_half_last]bostad[/one_half_last]

Dr. Persson avslutar med:

Min analys av lagstiftningen visar samma sak som det en del kommuner kommit fram till: Det är inte meningsfullt att separera bostadsformer ur planeringssynpunkt. Vi är alltså många som ifrågasätter den nuvarande ordningen, men min avhandling är den första systematiska analysen av lagstiftning och tillämpning!

 Undantag för “fritidshus” i byggkraven

Fritidshus behöver inte uppfylla alla krav i Plan- och byggförordningen. Kraven för energi- och vattenhushållnings kraven samt värmeisolerings är undantagna fritidshus. Däremot finns det inget i Plan- och byggförordning som säger att ett fritidshus inte får uppfylla kraven. I Plan- och byggförordning (2011:338) hänvisas det i två paragrafer till fritidshus

Egenskapskrav avseende energihushållning och värmeisolering 15 § Utöver det som följer av 14 § ska en byggnad som innehåller en eller flera bostäder eller lokaler samt deras installationer för uppvärmning, kyl- ning och ventilation ha särskilt goda egenskaper när det gäller hushållning med elenergi. Uppvärmningssystemet i en byggnad som innehåller en eller flera bostä- der eller arbetslokaler ska i skälig utsträckning med hänsyn till uppvärm- ningssättet och energislaget utformas så att man utan omfattande ändringar kan använda skilda energislag som är lämpliga från allmän energisynpunkt. Första och andra styckena gäller inte fritidshus med högst två bostäder. Första stycket gäller inte heller lokaler avsedda för verksamhet av tillfällig karaktär eller byggnader med en area som inte överstiger 50 kvadratmeter.

Egenskapskrav avseende Egenskapskrav avseende energihushållning och värmeisolering 20 § För att uppfylla det krav på hushållning med vatten som anges i 8 kap. 4 § första stycket 9 plan- och bygglagen (2010:900) ska en byggnad vara projekterad och utförd på sådant sätt att den medger god hushållning med vatten. Inom områden där det är eller kan uppkomma brist på vatten får komm- unen i detaljplan eller områdesbestämmelser meddela de hushållnings- bestämmelser som situationen inom området kräver. Om byggnaden är ett fritidshus med högst två bostäder som på grund av sin standard eller sitt läge inte är lämplig för boende under längre perioder, ska första stycket tillämpas endast i den utsträckning som det är skäligt med hänsyn till vattensituationen och till i vilken omfattning byggnaden används.

I läsanvisningarna till BBR 20 och i Regelsamling för byggande, BBR finns det även undantag för fritidshus gällande tillgänglighetskravet [hr margin=”40px 0px 40px 0px”] [alert type=”alert” close=”false”]Helårshus kan alltid vara ett fritidshus, men ett fritidshus kan inte alltid vara ett helårshus.[/alert]

Kategorier
Lysekils kommun

Evensås – Tillsynsutredning av sprängarbetet har begärts

[rev_slider evensås]

[hr style=”1″ margin=”50px 0px 20px 0px”]

[icon icon=”plus”]Långt senare kom kommunen svar

Uppdaterad 2014-09-11

Den 14 maj 2014 skickades en begäran till Lysekils kommun om tillsyn. Kommunens svar kom den 10 september 2014:

Saken är mer komplicerad än att kommunen bara kan rycka ut och peka med hela handen för att utverka rättelse i enlighet med någons önskemål.

Alla lov enligt plan- och bygglagen avser hur det ska se ut när det är färdigt. Ett bygglov för en byggnad går inte att jämföra med verkligheten förrän huset står klart för slutsamråd. Under byggtiden kommer huset att vara bara delvis färdigt, det kan finnas byggställningar runt det, och materialupplag och -förråd finns på tomten vilken inte heller den är färdig.

Det är samma sak med ett marklov. Det kommer under entreprenadtiden att på olika sätt skilja sig i utförande från hur det ska se ut när det är färdigt. Det kommer att sprängas och schaktas för vägar, rörgravar, och husgrunder, och det kommer att läggas upp deponier av material som antingen senare ska läggas på annan plats inom området eller fraktas bort därifrån. Material kommer också att fraktas in till mellanlagringsstationer för senare spridning i området.

Av den anledningen kan kommunen inte gå in under en pågående markentreprenad och styra hur verksamheten ska gå till. Vi har inte detaljkunskapen kring hur markentreprenader utförs rent generellt eller i det aktuella projektet specifikt, och vi har heller inte befogenhet att styra utförandet av en entreprenad om det inte gäller direkta säkerhetsfrågor. Det som kan kontrolleras är att när arbetet är klart ska det se ut som på beviljade lov.

Byggherren är den som har det strikta ansvaret för verksamheten på byggplatsen enligt plan- och bygglagen 10 kap. 5 §:
”Byggherren ska se till att varje bygg-, rivnings- och markåtgärd som byggherren utför eller låter utföra genomförs i enlighet med de krav som gäller för åtgärden enligt denna lag eller föreskrifter eller beslut som har meddelats med stöd av lagen. Om åtgärden är lov- eller anmälningspliktig, ska byggherren se till att den kontrolleras enligt den kontrollplan som byggnadsnämnden fastställer i startbeskedet.”

Jag kommer, med hänvisning till ovanstående, att ta upp tillsynsanmälan gällande markentreprenaden på fastigheten Evensås 1:4 på nästa byggnadsnämnd. Mitt förslag till beslut kommer att vara att byggnadsnämnden inte ska ingripa, då det handlar om ett pågående arbete och inte en slutförd markentreprenad, och att man därför inte kan avgöra om slutresultatet kommer att avvika från beviljat lov eller detaljplanens intentioner. Vad byggnadsnämndens politiker väljer att besluta kan jag dock inte sia om.

Kommunen är inte ägare till fastigheten Evensås 1:4, och inte heller till mark som gränsar till det aktuella detaljplaneområdet. En byggherres intrång eller påverkan på annans mark är ett civilrättsligt ärende, vilket berörd fastighetsägare själv måste driva som rättssak, alternativt utverka rättelse för direkt med byggherren.
Det är fullt möjligt att detta känns otillfredsställande för enskilda fastighetsägare. Vi kan dock inte ingripa utan direkt stöd enligt lag, och något sådant kan jag inte finna i det aktuella ärendet.
Om ni har ytterligare uppgifter att tillföra tillsynsärendet, var vänlig mejla dem till mig senast måndag 22 september.

Med vänlig hälsning

Mats Carlsson
Stadsarkitekt, Samhällsbyggnadsförvaltningen

 

De omfattande sprängningarna bör utredas

Uppdaterad 2014-07-24

Att det har varit omfattande sprängningar i Evensås kan alla som varit där vittna om. Ett besök på platsen är som att gå i ett månlandskap. Sprängsten överallt och en enorm hög med makadam som har framställts av krossat berg. Bara för det är mycket behöver inte betyda det är för mycket. Är det något som behöver utredas?

Ett brev har skickats av en boende i Fiskebäckskil till Karl-Fredrik Petzall på Bygglovenhet, Lysekils kommun för att utreda sprängningarna. En kopia av brevet finns nedan:

[toggle title=”Karl-Fredrik Petzall på Bygglovenhet, Lysekils kommun” open=”false” icon=”file”]

Hej!

Vi är många fastboende/sommarboende och besökare till Skaftö och Fiskebäckskil som upprörts och med förfäran sett hur plansprängningar av Evensås 1:4 har fått fortgå under lång tid. Vad har kommunen gjort för att kontrollera att plankartan följts och att genomförandebeskrivingen följts?
– Vilka kontroller har utförts?
– Vilka kontroller kommer att utföras?
– Finns marklov beviljade eftersom plansprängningarna och utfyllnader med schaktmassor medfört betydande markhöjdsförändringar?
– Har kontroller utförts så att Naturområden markerade med n1 inte omfattas av av markarbeten, sprängningar eller utfyllnader? Enl bif fotomontage av plankartan med nytaget flygfoto över området så har detta inte tagits hänsyn till.
– Under byggtiden skall området säkras med tydliga markeringar eller avspärrningar. Detta har tydligen inte skett.
– Har hydrologisk expertis använts för att tillse att sprängnings-, schaktnings-, och grävningsarbeten inte ger negativ påverkan på hydrologin i området , protokoll efterfrågas?
– Har hänsyn tagits till för att skydda sluttningarna som är en del av områdets karaktär genom att onödiga fyllnadsmassor inte använts? Detta för att inte påverka de miljöer som de vegetationsbeklädda sluttningarna och branterna erbjuder för den större vattensalamandern och andra i området förekommande arter. Detta har inte tagits hänsyn till på ett betryggande sätt.

Med anledning av ovanstående begär jag att kommunen gör en tillsynsutredning av det pågående byggnadsprojektet på Evensås 1:4.

Med vänlig hälsning,
Boende i Fiskebäckskil[/toggle]

Ärendet är diariefört med dnr 2014/0169och fått en handläggare: Mats Carlsson, 0523-61 33 40, mats.carlsson@lysekil.se. Lysekils kommun har inte återkommit.

Länstyrelsen har skickat ett svar 14-05-28.

[toggle title=”Svar 14-05-28 Länstyrelsen Västra Götaland Samhällsbyggnadsenheten” open=”false” icon=”file”]Ni har skrivit till Länsstyrelsen och framfört att omfattande sprängningsarbeten på fas-tigheten Evensås 1:4 har fått fortgå under en lång tid. Med anledning av detta har Ni begärt att en tillsynsutredning på fastigheten Evensås 1:4 ska utföras av Lysekils kommun.

Ert aktuella ärende
Det är kommunen som ska bedriva tillsyn över byggverksamheten. Länsstyrelsen har tillsammans med Boverket en vägledande roll gentemot kommunerna.

Om Länsstyrelsen får kännedom om omständigheter som kan komma att leda till insat-ser med stöd av plan- och bygglagen (2010:900) och tillhörande föreskrifter ska till-synsmyndigheten, i detta fall byggnadsnämnden, informeras. Länsstyrelsen kan också komma att använda er anmälan som grund för vägledning i kommunens tillsynsarbete.

Länsstyrelsen underrättar med detta brev byggnadsnämnden i Lysekils kommun om det ni påtalat för att den ska besluta om åtgärder. Tillsynsmyndigheten ska pröva förutsätt-ningar för och behovet av att ingripa eller besluta om en påföljd så snart det finns anled-ning att anta att någon inte har följt en bestämmelse i PBL. Även om nämnden vid ut-redning finner att det inte finns skäl att ingripa så måste detta ställningstagande tillkän-nages genom ett beslut och inte bara meddelas muntligen. Om ni inte är nöjd med beslu-tet kan ni överklaga det till Länsstyrelsen.

Om ni inte är nöjd med kommunens handläggning, exempelvis om de inte svarar på förfrågningar eller tar orimligt lång tid på sig, finns möjlighet att anmäla kommunen till Justitieombudsmannen (JO).

Matilda Wirebro
Planarkitekt
Samhällsbyggnadsenheten

[mini-icon icon=”file”] Skrivelse om anmälan angående sprängningsarbeten på fastigheten Evensås

[/toggle]

evensas sprängning [/box]

Kategorier
Allmänt Lysekils kommun Upphandling

Vad heter berget?

Vad heter berget söder om Kristinebergsvägen?

En sak är säker, det heter inte Utsiktsberget. När PEAB började planera fritidshusområdet så namngav dom det Utsiktsberget. Namnet har ingen lokal förankring utan valt i försäljningssyften. Kommunen har inte köpt exploatörens namn rakt av. När Lysekils kommuns planenhetschefen, Josefin Kaldo skall referera till området skriver hon 2013 “detaljplanen för område söder om Kristinebergsvägen, eller “Utsiktsberget” som exploatören kallar det.” 

Vad heter det på riktigt? På de moderna kartorna finns det inget namn angivet, men det betyder inte att berget inte ett namn.

Lantmäteriet

För att få vägledning kontaktades Anne Tornesjö på Lantmätteriet. Hennes åsikt var “att det verkar som att kommunen förbisett några delar innan man gått vidare i arbetet med den nya detaljplanen.” Det går inte att hitta på vilket namn man vill. Kommunen “har ett krav på sig att följa bestämmelserna i Kulturmiljölagens hänsynsparagraf om ortnamn (1 kap. § 4 1988:950, ändrad 2013:548) och god ortnamnssed.”

Arkivsökning gav Österbergen från 1755

[one_half]Anette undersökte deras arkivhandlingar och även var i kontakt med Dialekt- och ortnamnsarkivet i Göteborg och ingenstans fanns några uppgifter om att berget har något namn. Det enda dokumenterade namnet är Österbergen och detta uppträder på Storskifteskartan från 1755 (Aktnr: N96-5:1 Storskifte på Fiskebäck utmarker/utägor 1755). Det kan finnas andra namn som används lokalt. Annette föreslog att höra med boende som känner till ortens historia och hembygdsföreningen i socknen, “de skulle genom sin lokalförankring kunna ge dig ytterligare information om en ev. användning eller om det finns något annat namn.”[/one_half] [one_half_last]

1755[/one_half_last]

Utsiktsberget – påhittat namn

Namnet Utsiktsberget finns det inga belägg för och när man går igenom Sverige finns det 19 sådana bergsnamn och dessa ligger i alla fall utom ett i östra Sverige. Annette skriver “att Peab i det här fallet bara har tyckt att det är ett lagom trevligt namn som kan användas som ett starkt varumärke. Signalvärdet av ett sådant namn är högt i försäljningssammanhang – vem vill inte bo med utsikt? “

Kommunen bekräftar att det är exploatören som börjat kalla området för Utsiktsberget. Sedan dess har namnet använts i alla sammanhang.

Namnge på berget officiellt

När det gäller namnfrågor generellt så är det Lantmäteriet som beslutar om namn på tex berg.  Vill kommunen ha ett sådant namn skall de vända sig till Lantmäteriet med en förfrågan.

Ett alternativ är att de fastighetsägare som finns i området gör en ansökan och kanske även kommer med ett förslag.

Lokala namn på berget

För att ta reda på vad man kallat berget genom tiderna har äldre boende och Skaftö-kännare kontaktats. Österbergen verkar ha glömts under åren som gått sedan 1755. En orsak kan vara att det var ett opraktiskt namn när Östersidan växte.

Det är två namn som återkommer

  • “Madberget”, efter dammarna. En av dem heter Maddammen
  • “Rösseberget”, efter det röse som finns på berget. Toppen har också kallats för Rösset pga röset

 Ansök om namn på Lantmäteriet

Anette Tornesjö på lantmäteriet förslog att fastighetsägarna i området lämnar in en ansökan till lantmäteriet för att berget skall få ett officiellt namn. Kommunen kan också ansöka om ett namn, men har inte gjort det ännu.

Kategorier
Detaljpan Lysekils kommun

Samrådsredogörelse Fritidshusområdet Utsiktsberget

Svar på alla synpunkter från Samrådet

[one_half]Läs och begrunda vad Lysekils Kommun svarat på inkomna synpunkter.

Det är mycket undvikande svar

Motiven för upphävande och dispens av strandskydd kommer att utvecklas och vidare behandlas i planarbetet samt kommuniceras med Länsstyrelsen och miljöenheten.

[/one_half] [one_half_last]

samred
Samrådsredogörelse

[/one_half_last]

 

 

Kategorier
Detaljpan Lysekils kommun

Frågor och svar – Lysekils Kommunen

Svar från Lysekils kommun på frågor

Om ni undrar något kan det hända att frågan redan är besvarad. Om svaren inte stämmer med det ni hört så skicka en kommentar.


Frågor och svar till: Malin Karlsson, Planarkitekt, Samhällsbyggnadsförvaltningen

[accordion open=”1″]
[accordion-item title=”Vad är tidsplanen för vidare behandling av exploateringen av Utsiktsberget?”]Tidsplanen för utsiktsberget är att vi just nu arbetar med att sammanställa och kommentera alla inkomna samrådsyttranden i en samrådsredogörelse. Samrådsredogörelsen ska tas upp för beslut om godkännande av KSLU 21 maj.Vidare pågår arbete med kompletterande utredningar samt arbete med att ta fram en granskningshandling. Granskningshandlingen kommer efter beslut skickas ut på granskning, detta kommer ske någon gång i höst, ännu ej fastställt när. Granskning kan ses som ’’remissrunda 2’’ där samrådet som var tidigare i år kan ses som ’’remissrunda 1’’.  När planen skickas ut på granskning kommer information skickas ut till sakägare, myndigheter, politiska partier precis som vid samrådet. Information kommer även finnas på kommunens hemsida.[/accordion-item]

[accordion-item title=”Kommer kommunen att mäta sommartrafiken inför planerna på 300-400 nya främst sommarbostäder och ta hänsyn till resultatet – och var går gränsen för biltrafik på Skaftö i så fall?”]En sommarmätning kommer utföras på Fiskebäckskilsvägen i sommar och de siffror som kommer fram då kommer ligga till grund för komplettering av utredningar och vidare arbete med granskningshandlingen.[/accordion-item]

[accordion-item title=”Har Kommunen lovat exploatören på Utsiktberget att ordna båtplatser till husen på Utsiktsberget?”]Båtplatser är inte en fråga som behandlas inom planarbetet. Det är en viktig fråga för hela bohuskusten och Lysekils kommun med båtplatser och är ej avhängigt av endast denna plan.

Kommentar: Undvikande svar, inget ja eller nej.[/accordion-item]

[accordion-item title=”Har kommunen några planer på att exploatera den östra sida av Fiskebäckskils hamn för flera båtplatser med parkering?”]Inne i kilen, öster om dagens småbåtshamn? Det finns inga planer för exploatering.

Kommentar: Planer kan uppfattas som när man mer konkret arbetar med frågan. Kan det finnas tankar eller funderingar?

[/accordion-item]
[accordion-item title=”Är behandlingen av Utsiktsberget på något vis är kopplat i tid, rum och exploateringsföretag med Spa i södra Stockevik?”][mini-icon icon=”file”]Planerna för södra Stockevik ligger inom en annan detaljplan och det finns inga kopplingar dem emellan.[/accordion-item]

[accordion-item title=”Var beslutas detaljplanen i Kommunen?”]
Planenheten lyder under KS.
Planen kommer efter granskning att tas upp för godkännande av KS.
Enligt PBL ska detaljplaner antas av KF, fullmäktige kan ge uppdraget till KS om planen inte är av stor vikt eller har principiell betydelse. (se paragraf nedan). Detaljplanen för Utsiktsberget kommer att tas upp för antagande av KF.
(PBL 5 kap. 27 § En detaljplan ska antas av kommunfullmäktige, men fullmäktige får uppdra åt kommunstyrelsen
eller byggnadsnämnden att anta en plan som inte är av stor vikt eller har principiell betydelse.)
[/accordion-item]

[accordion-item title=”Vad är motivet till att den aktuella planen har utökats till ca. 175 hus från ca. 80 fastigheter i anbudsfrågan?”]Motivet bakom att planen utökas avseende antal bostäder är att andra typer av bostäder har lagts till i planen, till exempel flerbostadshus och gruppbyggda småhus, ett variation av olika bebyggelsetyper har varit en tydlig utgångspunkt vid arbetet. I arbetet med detaljplanen har man velat ta ett helhetsgrepp för området som i översiktsplanen pekas ut för området för tätortsutveckling. Man vill även hushålla med den mark man tar i anspråk och verka för att fler bostäder kan skapas på marken som tas i anspråk istället för att sprida ut bebyggelsen. Detta görs t.ex. genom att spara stora ytor naturmark inom området och lägga bebyggelsen i anslutning till gatorna inom området så att de ingrepp som behövs koncentreras till en zon närmast gatorna.[/accordion-item]
[accordion-item title=”Är det PEAB som velat öka antalet fastigheter i detaljplanen?”]Förslaget till detaljplan bygger på vinnande förslaget i en tidigare anordnad arkitekttävling som Peab anordnade efter att de vunnit upphandlingen för området. Förslaget har sedan bearbetats i samråd med kommunen och vidare arbete sker nu vid framtagandet av en granskningshandling.[/accordion-item]
[accordion-item title=”Är det aktuella området i detaljplanen 14-01-15 som PEAB skall köpa exakt samma område som stod upptaget i ramavtalet? Om inte vilken är skillnaden?”] För avtalsfrågor kontakta Sara Norén på utvecklingsenheten.[/accordion-item]
[/accordion]